Wypadek w wynajmowanym mieszkaniu w UK często zaczyna się od problemu, który był znany od tygodni. Cieknąca rura. Luźna deska podłogowa. Zepsute schody. Brak światła na klatce. Uszkodzona poręcz. Pleśń, wilgoć, awaria ogrzewania, niesprawna instalacja albo usterka, którą landlord obiecywał naprawić, ale nic się nie zmieniło.
Potem dochodzi do wypadku. Najemca poślizguje się na wodzie z przecieku, spada ze schodów, potyka się o uszkodzoną podłogę, doznaje urazu przez wadliwy element wyposażenia albo pogarsza mu się zdrowie przez niebezpieczne warunki. I pojawia się pytanie: czy landlord może ponosić odpowiedzialność?
Nie każdy wypadek w mieszkaniu oznacza automatycznie odszkodowanie. Ale jeśli uraz był związany z zaniedbaniem napraw, brakiem reakcji na zgłoszenia, niebezpiecznym stanem nieruchomości albo problemem, za który odpowiada landlord, warto sprawdzić sprawę.
GOV.UK wskazuje, że landlord jest zawsze odpowiedzialny za naprawy m.in. struktury i zewnętrznych części nieruchomości, instalacji sanitarnych, ogrzewania i ciepłej wody, instalacji gazowych oraz elektrycznego okablowania. Landlord zwykle odpowiada też za naprawy części wspólnych, np. klatek schodowych w blokach.
Kiedy ten problem dotyczy czytelnika
Ten temat dotyczy Cię, jeśli mieszkasz lub mieszkałeś w wynajmowanym domu, flatcie, pokoju, HMO albo council/housing association property w UK i doznałeś urazu przez niebezpieczne warunki w miejscu zamieszkania.
Może chodzić o poślizgnięcie na wodzie z przecieku, upadek przez luźną wykładzinę, uraz na schodach, uderzenie przez odpadający element, oparzenie przez wadliwą instalację, porażenie prądem, uraz przez zepsute drzwi, okno lub poręcz, a także pogorszenie zdrowia przez poważne zaniedbania w mieszkaniu.
W praktyce ważne są trzy pytania. Po pierwsze: co było przyczyną wypadku? Po drugie: czy landlord, agent lub zarządca wiedział albo powinien był wiedzieć o problemie? Po trzecie: czy nie podjął rozsądnych działań, żeby usunąć zagrożenie?
Jeżeli sam uszkodziłeś coś przez niewłaściwe użytkowanie mieszkania, sytuacja może wyglądać inaczej. Jeśli jednak problem wynikał z awarii, zaniedbanej naprawy, wadliwej instalacji, niebezpiecznego stanu budynku albo części wspólnej, odpowiedzialność może leżeć po stronie landlord’a lub innego zarządcy.
Najczęstsze sytuacje i przykłady
Jedna z najczęstszych sytuacji to poślizgnięcie przez przeciek. Najemca zgłasza landlordowi cieknący boiler, rurę, dach, okno albo odpływ. Problem nie zostaje naprawiony, na podłodze pojawia się woda, a lokator poślizguje się i doznaje urazu. W takiej sprawie znaczenie będzie miało to, kiedy zgłoszono usterkę, jak landlord odpowiedział i czy podjął realne działania.
Drugi przykład to upadek przez uszkodzoną podłogę, wykładzinę lub schody. Luźna deska, dziura, odstająca listwa, nierówna powierzchnia albo zepsuty stopień mogą doprowadzić do skręcenia kostki, urazu kolana, barku, pleców lub nadgarstka. Jeśli problem był elementem struktury, podłogi lub części budynku, może wchodzić w zakres obowiązków landlord’a.
Trzecia sytuacja to wypadek na klatce schodowej lub w części wspólnej. Może chodzić o brak światła, uszkodzoną poręcz, mokre schody, zniszczoną wykładzinę, odpadające płytki albo przedmioty blokujące przejście. GOV.UK wskazuje, że landlord zwykle odpowiada za naprawy common areas, np. staircases in blocks of flats, choć warto sprawdzić umowę najmu i konkretną sytuację.
Czwarty przykład to niebezpieczna instalacja gazowa, elektryczna lub grzewcza. Landlord ma obowiązki związane z bezpieczeństwem nieruchomości. GOV.UK wskazuje, że landlord musi utrzymywać nieruchomość bezpieczną i wolną od zagrożeń dla zdrowia, a w zakresie gazu musi zapewnić bezpieczną instalację i konserwację sprzętu przez Gas Safe registered engineer oraz coroczną kontrolę bezpieczeństwa urządzeń i przewodów spalinowych.
Piąta sytuacja to mieszkanie w stanie, który nie nadaje się bezpiecznie do zamieszkania. Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 wprowadził mechanizm, który ma pomagać najemcom, gdy wynajmowane domy lub mieszkania są niebezpieczne, niezdrowe, zimne, wilgotne albo w złym stanie. GOV.UK opisuje tę ustawę jako narzędzie mające zapewnić, że nieodpowiedzialni landlordzi poprawią warunki lub opuszczą rynek.
Co zrobić po takim zdarzeniu
Najpierw zadbaj o zdrowie. Jeśli doznałeś urazu, masz silny ból, zawroty głowy, ograniczony ruch, podejrzenie złamania, oparzenie, objawy po porażeniu prądem albo problemy z oddychaniem, skorzystaj z pomocy medycznej. Dokumentacja medyczna jest ważna nie tylko dla leczenia, ale też dla późniejszego udowodnienia skutków wypadku.
Następnie zabezpiecz dowody. Zrób zdjęcia miejsca wypadku, usterki i obrażeń. Jeśli poślizgnąłeś się przez wodę, sfotografuj przeciek, mokrą podłogę, źródło problemu i szerszy kontekst pomieszczenia. Jeśli upadłeś na schodach, pokaż uszkodzony stopień, poręcz, oświetlenie i całą klatkę.
Zgłoś wypadek landlordowi lub agentowi na piśmie. Najlepiej e-mailem, SMS-em albo przez aplikację/portal najmu, jeśli z takiego korzystasz. Opisz krótko, co się stało, kiedy, gdzie i jaki był uraz. Poproś o pilną naprawę zagrożenia. Zachowaj kopię wiadomości.
Jeśli usterka była zgłaszana wcześniej, znajdź stare wiadomości. To może być kluczowe. W sprawach przeciwko landlordowi często duże znaczenie ma to, czy wiedział o problemie przed wypadkiem. Jeśli masz e-maile, zdjęcia, screeny z WhatsAppa, wiadomości do agencji albo numery zgłoszeń, zachowaj je.
Nie wyrzucaj uszkodzonych rzeczy. Buty, ubranie, dywanik, złamana listwa, zdjęcie uszkodzonego elementu lub potwierdzenie naprawy mogą pomóc pokazać, co się wydarzyło. Jeśli landlord szybko naprawi usterkę po wypadku, tym bardziej warto mieć zdjęcia sprzed naprawy.
Jakie dowody warto zebrać
Najważniejsza jest dokumentacja medyczna. Zachowaj wypisy z A&E, urgent treatment centre, notatki od GP, recepty, wyniki badań, skierowania, zalecenia fizjoterapii i zwolnienia z pracy. Jeśli objawy nasilają się po czasie, zgłoś to lekarzowi i wyjaśnij, że zaczęły się po konkretnym wypadku.
Druga grupa dowodów to zdjęcia i nagrania. Sfotografuj usterkę z bliska i z daleka. Zrób zdjęcia w taki sposób, żeby było jasne, gdzie w mieszkaniu lub budynku znajduje się problem. Jeśli chodzi o część wspólną, pokaż wejście, schody, korytarz, światło, drzwi, numer mieszkania albo inne punkty orientacyjne.
Trzecia grupa to korespondencja z landlordem, agencją lub zarządcą. Zachowaj wszystkie wiadomości o naprawach, skargi, przypomnienia, zdjęcia wysyłane wcześniej, odpowiedzi landlord’a oraz dowody, że problem nie został rozwiązany. Shelter wskazuje, że landlord odpowiada za większość napraw w domu, w tym m.in. strukturę domu, ściany, okna, dach oraz instalacje gazu, wody, elektryczności i sanitariatów.
Czwarta grupa to dowody finansowe. Zachowaj rachunki za leki, dojazdy, parking, prywatne wizyty, fizjoterapię, naprawę lub wymianę zniszczonych rzeczy, dodatkowe ogrzewanie, hotel lub inne koszty, jeśli wynikały z wypadku albo niebezpiecznych warunków.
Piąta grupa to dowody utraty zarobków. Jeśli przez uraz nie mogłeś pracować, zachowaj payslipy, wiadomości od pracodawcy, potwierdzenia nieobecności, SSP, utracone zmiany lub kontrakty. To szczególnie ważne przy pracownikach agencyjnych, samozatrudnionych i osobach pracujących na godziny.
Szósta grupa to świadkowie. Może to być współlokator, partner, sąsiad, znajomy, pracownik agencji albo osoba, która widziała usterkę wcześniej. Świadek może potwierdzić, że problem istniał, był zgłaszany albo że wypadek wydarzył się w konkretnych okolicznościach.
Jeśli miałeś wypadek w wynajmowanym mieszkaniu w UK i nie wiesz, czy landlord może ponosić odpowiedzialność, skontaktuj się z Prawnikami od Wypadków w sprawie bezpłatnej analizy sytuacji. Zadzwoń na darmową infolinię: 0800 368 85 69, numer biura: 0203 743 08 12 albo skorzystaj z formularza kontaktowego klikając TUTAJ.
Kiedy można ubiegać się o odszkodowanie
O odszkodowanie można ubiegać się wtedy, gdy doszło do urazu, a wypadek był związany z zaniedbaniem landlord’a, agencji, zarządcy budynku albo innego podmiotu odpowiedzialnego za stan nieruchomości.
Najważniejsze jest wykazanie związku między usterką a wypadkiem. Przykładowo: zgłaszałeś przeciek, ale nie został naprawiony i poślizgnąłeś się na wodzie. Informowałeś o uszkodzonym stopniu, ale landlord nie zareagował i doszło do upadku. Wspólna klatka była ciemna przez brak działającego światła, a Ty spadłeś ze schodów. Instalacja była niebezpieczna, a landlord nie zadbał o kontrolę lub naprawę.
Znaczenie może mieć również to, czy nieruchomość była fit for human habitation. Shelter wyjaśnia, że landlordzi muszą zapewnić, aby wynajmowane nieruchomości były zdatne do zamieszkania, a problemem może być m.in. disrepair, damp and mould, problemy z wodą lub sanitariatami oraz health and safety hazards.
W sprawach związanych z gazem ważne są konkretne obowiązki. HSE wskazuje, że landlord odpowiada m.in. za utrzymanie instalacji gazowych, urządzeń i przewodów spalinowych oraz za kontrole bezpieczeństwa gazu w określonych sytuacjach. Gas Safe Register podaje, że urządzenia gazowe i flues wymagają corocznej kontroli bezpieczeństwa wykonanej przez odpowiednio kwalifikowanego Gas Safe registered engineer.
Nie wystarczy jednak powiedzieć: „wypadek był w mieszkaniu, więc landlord odpowiada”. Trzeba ustalić, czy problem należał do zakresu jego odpowiedzialności, czy był zgłoszony, czy landlord miał rozsądny czas na reakcję, czy zagrożenie było przewidywalne i czy uraz faktycznie wyniknął z tej usterki.
W wielu sprawach o obrażenia ciała w Anglii i Walii standardowo mówi się o 3 latach na rozpoczęcie roszczenia, choć mogą istnieć wyjątki, np. przy dzieciach lub szczególnych okolicznościach. Nie warto czekać, bo wiadomości, zdjęcia, świadkowie i stan nieruchomości mogą z czasem zniknąć lub się zmienić.
Najczęstsze błędy poszkodowanych
Pierwszy błąd to zgłaszanie usterek tylko ustnie. Rozmowa telefoniczna lub rozmowa przy drzwiach może później być trudna do udowodnienia. Jeśli problem jest niebezpieczny, zgłaszaj go pisemnie i zachowuj kopie.
Drugi błąd to brak zdjęć sprzed naprawy. Landlord może szybko usunąć usterkę po wypadku, a później twierdzić, że problem nie był poważny. Zdjęcia z dnia zdarzenia są często dużo mocniejsze niż opis po czasie.
Trzeci błąd to brak pomocy medycznej. Jeśli uraz nie zostanie odnotowany, trudniej połączyć go z wypadkiem. Nawet jeśli ból wydaje się początkowo niewielki, warto zareagować, gdy utrzymuje się, nasila lub ogranicza pracę.
Czwarty błąd to naprawianie wszystkiego samemu bez dokumentacji. Jeśli sam usuniesz usterkę, zanim zrobisz zdjęcia i zgłosisz problem, możesz utracić ważny dowód. Najpierw zabezpiecz fakty, potem zadbaj o bezpieczeństwo.
Piąty błąd to strach przed landlordem. Wiele osób boi się podwyżki czynszu, wypowiedzenia albo konfliktu. To zrozumiałe, ale nie powinno powstrzymywać Cię przed dokumentowaniem niebezpiecznych warunków i dbaniem o zdrowie.
Szósty błąd to zakładanie, że sprawa jest za mała. Skręcona kostka, uraz pleców, upadek na schodach czy poślizgnięcie przez przeciek mogą oznaczać koszty, utratę pracy i długie leczenie. Warto sprawdzić sytuację, zamiast zgadywać.
FAQ
Czy landlord odpowiada za wypadek w wynajmowanym mieszkaniu?
Może odpowiadać, jeśli wypadek wynikał z usterki lub zagrożenia, za które był odpowiedzialny, i jeśli nie podjął rozsądnych działań po zgłoszeniu lub mimo tego, że powinien był znać problem. Ważne są dowody: zdjęcia, korespondencja, dokumentacja medyczna i świadkowie.
Co zrobić, jeśli landlord ignoruje zgłoszone naprawy?
Zgłaszaj problem pisemnie, zachowuj kopie wiadomości, rób zdjęcia i zapisuj daty. Jeśli warunki są niebezpieczne, możesz skontaktować się z local council lub organizacją doradczą. GOV.UK wskazuje, że landlord musi utrzymywać nieruchomość bezpieczną i wolną od health hazards.
Czy mogę ubiegać się o odszkodowanie, jeśli poślizgnąłem się przez przeciek?
Tak, może być taka możliwość, szczególnie jeśli przeciek był wcześniej zgłaszany, landlord nie zareagował, a woda na podłodze doprowadziła do urazu. Kluczowe są zdjęcia przecieku, wiadomości do landlord’a, dokumentacja medyczna i dowody kosztów.
Czy landlord odpowiada za klatkę schodową w bloku?
Często landlord jest zwykle odpowiedzialny za naprawy części wspólnych, np. klatek schodowych w blokach, ale zależy to od konkretnej sytuacji, umowy i zarządcy budynku. GOV.UK wskazuje, że landlord jest zwykle odpowiedzialny za common areas, w tym staircases in blocks of flats.
Czy brak gas safety certificate ma znaczenie?
Może mieć znaczenie, zwłaszcza przy sprawach związanych z gazem, ogrzewaniem, boilerem lub bezpieczeństwem instalacji. Landlord musi zapewnić bezpieczną instalację i coroczną kontrolę określonych urządzeń gazowych przez Gas Safe registered engineer oraz przekazać tenantowi kopię rekordu kontroli w wymaganym czasie.
Ile czasu mam na zgłoszenie roszczenia po wypadku w wynajmowanym mieszkaniu?
W wielu sprawach o obrażenia ciała w Anglii i Walii standardowo mówi się o 3 latach od daty wypadku. Nie warto jednak zwlekać, bo landlord może naprawić usterkę, wiadomości mogą zniknąć, a świadkowie mogą nie pamiętać szczegółów.
Podsumowanie
Wypadek w wynajmowanym mieszkaniu w UK może dawać podstawy do odszkodowania, jeśli był związany z zaniedbaniem landlord’a, agencji lub zarządcy. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy usterka była zgłaszana, nieruchomość była niebezpieczna, a brak naprawy doprowadził do urazu.
Najważniejsze jest szybkie zabezpieczenie dowodów: zdjęć, wiadomości, dokumentacji medycznej, danych świadków, potwierdzeń kosztów i informacji o wcześniejszych zgłoszeniach. W sprawach przeciwko landlordowi liczy się nie tylko to, że doszło do wypadku, ale też to, czy landlord wiedział lub powinien wiedzieć o zagrożeniu i czy miał obowiązek zareagować.
Nie musisz samodzielnie oceniać, czy landlord odpowiada. Wystarczy zebrać fakty i sprawdzić, czy Twoja sytuacja daje podstawy do roszczenia.
Jeśli chcesz sprawdzić, czy masz podstawy do odszkodowania po wypadku w wynajmowanym mieszkaniu w UK, skontaktuj się z Prawnikami od Wypadków. Zadzwoń na darmową infolinię: 0800 368 85 69, numer biura: 0203 743 08 12 albo wypełnij formularz kontaktowy klikając TUTAJ.
